Bij een investering in vastgoed komen bijna alle belastingen om de hoek kijken. Belastingen beïnvloeden het rendement van uw investering in hoge mate. Een efficiënte fiscale planning kan het rendement van een vastgoedinvestering daarom flink verbeteren. De adviseurs van Cervus zijn bij uitstek in staat om alle fiscale gevolgen te overzien en hiernaar te handelen. Cervus richt zich dan ook met name op nationale en internationale ondernemingen die bedrijfsmatig actief zijn binnen de vastgoedsector.

Cervus adviseert beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties. Wij werken hierbij samen met vooraanstaande advocaten en notarissen in binnen- en buiteland.

Een aantal voorbeelden van de dienstverlening door Cervus in de vastgoedsector staat hieronder benoemd:

Vastgoedfondsen
Het structureren en opzetten van vastgoedfondsen (zie bijvoorbeeld deze bijdrage). In voorkomend geval voert ons administratiekantoor Ysel dan vervolgens de administratie voor het fonds. Al dan niet in combinatie met in verhuur gespecialiseerde intermediairs (zoals makelaars of bemiddelaars, vastgoedbeheerders, VVE beheerders of family offices).

Vennootschapsbelasting & vastgoed
Ook op dit vlak hebben de adviseurs van Cervus bijzondere kennis. Denk bijvoorbeeld aan het onderscheid tussen onderhoud en verbetering, voorzieningen, ATAD1 (renteaftrekbeperkingen), verliesverrekening, herinvesteringsreserves (HIR), afschrijvingsregimes en/of vraagstukken over afwaarderingen naar lagere bedrijfswaardes, fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s, tot en met 2024) en discussie rondom het wel of niet belastingplichtig zijn van stichtingen en/of verenigingen.

Inkomstenbelasting & vastgoed
In de advisering voor de inkomstenbelasting is het onderscheid tussen ondernemen en beleggen voor vastgoedpartijen zéér belangrijk. Denk in dit kader aan het scheidsvlak tussen Box 1 en Box 3, maar zeker ook aan de eindafrekening in Box 2. Gaat er een eindafrekening plaatsvinden of kan bijvoorbeeld de doorschuifregeling (DSR) in Box 2 toegepast worden? Lees ter illustratie bijvoorbeeld deze bijdrage.

Planning btw/overdrachtsbelasting/bouwterreinen
De btw en overdrachtsbelasting zijn kostprijsverhogende belastingen bij het voortbrengen van vastgoed. Wij adviseren onze klanten om de kostprijs van hun vastgoed zo laag mogelijk te houden. Denk in dit kader bijvoorbeeld aan vraagstukken rondom ‘verbouw of nieuwbouw’, btw-bouwterreinen (zie bijvoorbeeld deze bijdrage) of transformaties van winkels of kantoren naar woningen (zie bijvoorbeeld deze bijdrage).

Estate-planning en vastgoed
Iedereen in de vastgoedsector weet dat vastgoed in het kader van estate-planning en/of vermogensoverheveling op bijzondere aandacht van de Belastingdienst kan rekenen. Onze advisering ziet daar bijvoorbeeld op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de successiewet. Niet in de laatste plaats omdat het vastgoed binnen (familie)bedrijven vaak een bijzondere positie inneemt. Bijvoorbeeld om (mede) te voorzien in de inkomensvoorziening voor de oude dag. Dat vereist een zorgvuldige planning en begeleiding. Overigens ook nog steeds na invoering van beleggingsfictie. Bij estate-planning en vastgoed kan men ook denken aan de inzet van fondsen voor gemene rekening (FGR’s), commanditaire vennootschappen (CV’s) en/of stichting administratiekantoor (STAK’s).

Internationaal (inbound) advies vastgoedinvesteerders
Cervus is gespecialiseerd in de advisering rondom de aankoop van vastgoedportefeuilles (al dan niet in een vennootschap) door buitenlandse investeerders. Kennis en kunde van de specifieke valkuilen bij internationale investeringen in vastgoed is dan noodzakelijk. Zie bijvoorbeeld deze bijdrage. In voorkomend geval voeren wij ook de tax compliance voor de structuur.

Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is een transactiebelasting. Ook het tarief ervan is de afgelopen jaren diverse keren verhoogd. Het aantal adviesverzoeken aan Cervus om overdrachtsbelasting te vermijden of voorkomen is de laatste jaren dan ook explosief gestegen. Dit betreft bijvoorbeeld vraagstukken op het vlak van ‘stenen-of aandelentransactie’ doen, aandelenoverdrachten in zogenaamde vastgoedlichamen (artikel 4-aandelen), reorganisaties van bedrijven, juridische splitsingen en/of toepassing van de doorkijkarresten (dat zijn deze, deze en deze arresten van de Hoge Raad).