Via LinkedIn (zie deze link) wezen wij als Cervus Tax al op deze kwestie, die voor vastgoedbeleggers van belang is. Een nieuw Europees arrest biedt mogelijk fiscale aanknopingspunten voor vastgoedvennootschappen. Wat is het geval? Op 4 juni 2026 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) een belangrijk arrest gewezen over de toepassing van overdrachtsbelasting bij herstructureringen waarbij vastgoedvennootschappen betrokken zijn. In de zaak Nova Iberomoldes – SGPS, S.A. (C-837/24) oordeelde het Hof dat Portugal geen overdrachtsbelasting mag heffen over de inbreng van aandelen in een vastgoedvennootschap indien sprake is van een herstructurering die onder de Europese Kapitaalrichtlijn valt. Een link naar het arrest zelf vind je hier.

Korte toelichting

Hoewel de procedure betrekking had op Portugese regelgeving, kan dit arrest ook relevant zijn voor Nederland, met name voor transacties waarbij vastgoed wordt gehouden via een rechtspersoon en waarin aandelen worden ingebracht of gestructureerd. In het bijzonder geldt dit bij zogenaamde ‘vastgoedvennootschappen’ (soms ook vastgoedlichamen genoemd). Dit zijn vennootschappen die volgens de regels van artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer kwalificeren als ‘vastgoedvennootschap’, waardoor bij de overdracht van aandelen in zo’n lichaam overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Waar ging de zaak over?

Bij de oprichting van een Portugese vennootschap werden aandelen in verschillende deelnemingen ingebracht als storting op het aandelenkapitaal. Eén van deze deelnemingen kwalificeerde als een vastgoedvennootschap. De Portugese belastingdienst paste vervolgens een zogenaamde doorkijkregeling toe, waardoor overdrachtsbelasting werd geheven over de waarde van de onderliggende onroerende zaken.

De belastingplichtige stelde zich op het standpunt dat deze heffing in strijd was met Richtlijn 2008/7/EG (de Kapitaalrichtlijn), omdat sprake was van een herstructurering waarbij kapitaal werd ingebracht. Het HvJ EU gaf de belastingplichtige hierin gelijk.

Oordeel van het Hof van Justitie

Het Hof oordeelde dat de transactie kwalificeerde als een herstructurering in de zin van de Kapitaalrichtlijn. Hierdoor mag geen indirecte belasting worden geheven die verband houdt met het bijeenbrengen van kapitaal. De Portugese overdrachtsbelasting kwalificeerde volgens het Hof als een dergelijke verboden indirecte belasting.

Daarnaast wees het Hof een beroep op de uitzonderingen in de richtlijn af. Van belang was kennelijk dat niet het vastgoed zelf werd overgedragen, maar uitsluitend aandelen in een vastgoedvennootschap. De uitzondering voor overdrachtsrechten bij vastgoedtransacties kon daarom geen toepassing vinden. De Portugese inspecteur stelde ook dat de regeling noodzakelijk zou zijn om belastingontwijking tegen te gaan. Ook dat hield geen stand. Volgens het Hof was de Portugese regeling te algemeen geformuleerd en ontbrak een concrete toets op misbruik. Daardoor ging de regeling verder dan noodzakelijk is om belastingfraude te bestrijden. Dit is een redenering die wij vaker terugzien in Europese rechtspraak.

Relevantie voor Nederland

Zoals gezegd kent Nederland eveneens regels waarbij aandelen in vastgoedvennootschappen (ook wel vastgoedlichamen) voor de overdrachtsbelasting kunnen worden behandeld alsof onroerende zaken zelf worden verkregen. Tegelijkertijd bestaan diverse vrijstellingen voor interne reorganisaties, fusies en herstructureringen.

In de adviespraktijk blijkt echter regelmatig dat niet aan alle voorwaarden van deze vrijstellingen wordt voldaan of dat discussie ontstaat over de reikwijdte van de Nederlandse doorkijkbepalingen. Verder kunnen soms aan de vrijstellingen voorwaarden zijn verbonden die ronduit belastend of onhandig zijn voor belastingplichtigen. Het arrest van het HvJ EU lijkt te bevestigen dat lidstaten niet onbeperkt overdrachtsbelasting kunnen heffen wanneer een transactie feitelijk kwalificeert als een kapitaalstorting of herstructurering die onder de bescherming van de Kapitaalrichtlijn valt. Dat is wat ons betreft als een opsteker te beschouwen.

Op het moment van schrijven van deze blog is nog onduidelijk in hoeverre het arrest direct gevolgen zal hebben voor de Nederlandse praktijk. Wel kan worden verwacht dat belastingplichtigen dit arrest zullen aanvoeren in situaties waarin overdrachtsbelasting wordt geheven bij concernherstructureringen of bij de inbreng van aandelen in vastgoedvennootschappen. Immers, de Kapitaalrichtlijn en deze Europese rechtspraak hebben ook werking in Nederland. Anderzijds is het afwachten hoe de Nederlandse Belastingdienst gaat reageren op een belastingplichtige die zich beroept op dit arrest.

Wat betekent dit voor vastgoedstructuren?

Vanzelfsprekend kan dit arrest bij voorgenomen vastgoedtransacties en/of herstructureringen invloed hebben. Voor vastgoedfondsen, familiebedrijven, beleggers en ondernemingen die vastgoed houden via vennootschappen kan dit arrest echter ook aanleiding zijn om eerder uitgevoerde transacties opnieuw te beoordelen. Of dat zo is, moet nader worden beoordeeld. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin in het verleden overdrachtsbelasting is betaald bij:

• Een herstructurering binnen concernverband;
• Een inbreng van aandelen in een vastgoedvennootschap;
• Een interne reorganisatie;
• Een kapitaalstorting met vastgoeddeelnemingen.

Dan kan het zinvol zijn te onderzoeken of het arrest gevolgen heeft voor de verschuldigde overdrachtsbelasting. Verder kan in voorkomend geval in het verleden een vrijstelling zijn ingeroepen waarop nog een clawbackrecht van de Belastingdienst rust, waarbij het de vraag is of dat terecht is.

Cervus Tax Visie

Als Cervus Tax zijn wij te spreken over dit arrest. In de praktijk blijkt namelijk dat er tegenwoordig (zeer) veel adviesvragen over overdrachtsbelasting zijn. Dit komt doordat de regelgeving in de overdrachtsbelasting – zeker in de zakelijke sfeer – de afgelopen jaren veel is gewijzigd en op onderdelen zeer technisch en ingewikkeld is geworden. Verder wordt het tarief van 10,4% of 8% in de zakelijke sfeer door belastingplichtigen als erg hoog ervaren voor een transactiebelasting, hetgeen veel adviesvragen oplevert.

Het arrest onderstreept opnieuw dat Europese regelgeving grenzen stelt aan nationale overdrachtsbelastingregimes. Zeker bij vastgoedstructuren waarbij sprake is van interne reorganisaties of kapitaalstortingen, verdient het dus aanbeveling om niet uitsluitend naar de nationale wetgeving te kijken, maar ook naar de bescherming die het Europese recht biedt.

Cervus Tax volgt de ontwikkelingen rondom dit arrest nauwgezet. Heeft u recent een vastgoedherstructurering uitgevoerd of overweegt u een reorganisatie waarbij vastgoedvennootschappen betrokken zijn? Dan beoordelen wij graag of dit arrest nieuwe mogelijkheden biedt om overdrachtsbelasting te voorkomen of terug te vragen.

Contact Cervus Tax

J.P. van Eck, tax partner

+31 (0)853021050

jpvaneck@cervustax.nl

LinkedIn/JanPietervanEck