Als gevolg van de (flink) herziene woningwet moeten woningcorporaties DAEB activiteiten (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten scheiden. Dit kan via een administratieve scheiding, een juridische scheiding of een combinatie van beide.

ADMINISTRATIEVE SCHEIDING

Bij een administratieve scheiding blijven de niet-DAEB activiteiten in de corporatie. Doordat er geen overgang is van activa en passiva naar een andere entiteit, heeft deze scheiding geen fiscale gevolgen.

JURIDISCHE SCHEIDING

Bij een juridische scheiding is het waarschijnlijk dat activa en passiva worden overgedragen naar een (nieuw op te richten) entiteit. Dit zal waarschijnlijk via een juridische afsplitsing plaatsvinden naar een BV of NV, waarvan de corporatie 100% van de aandelen verkrijgt. Een juridische (af)splitsing heeft wel fiscale gevolgen.

AANDACHTSPUNTEN BIJ SCHEIDING VAN ACTIVITEITEN

• Is via een nieuwe vennootschap de financiering van niet-DAEB activiteiten beter te realiseren? Bijvoorbeeld het verstrekken van leningen of de mogelijke toetreding van nieuwe participanten (dit is niet ondenkbaar bij niet-DAEB activiteiten).
• Is op basis van financiële, organisatorische en strategische overwegingen de scheiding van activiteiten door juridische scheiding gewenst? Niet-fiscale aspecten zullen hierin leidend zijn.
• Zijn er fiscale kansen bij afsplitsen van niet-DAEB activiteiten? Bijvoorbeeld verrekening of realisatie van verliezen en btw-teruggaaf bij herziening vastgoed.
• Is het mogelijk fiscaal neutraal de niet-DAEB activiteiten af te splitsen? Denk aan btw, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting.
• Voldoende aandacht voor de gevolgen met betrekking tot de overige belastingen? Bijvoorbeeld verhuurdersheffing, mogelijkheid fbi, ANBI-status, etc.
• Kunnen onderlinge transacties worden genegeerd? Is er een fiscale eenheid mogelijk? Zowel vpb als btw.

Op basis van de vastgestelde regels is de corporatie verplicht om een ontwerp scheidingsvoorstel in te dienen bij de Autoriteit woningcorporaties vóór 1 januari 2017. Dit voorstel dient te zijn gebaseerd op de jaarrekening 2016. Het definitieve voorstel, inclusief financiële paragraaf, dient vóór 1 mei 2017 te worden ingediend. De scheiding dient uiterlijk 1 januari 2018 gereed te zijn. Er is een verlicht regime waar corporaties met een kleine DAEB-portefeuille mogelijk over kunnen vallen.

FISCALE ASPECTEN

Hoewel de verplichting de activiteiten te scheiden géén fiscaal dossier is, kan de fiscaliteit wel degelijk een rol spelen bij de te nemen beslissing door corporaties.

Cervus Belastingadvies B.V.
Jan Pieter van Eck
+31 (0)6 2616 4880
jpvaneck@cervusbelastingadvies.nl