Vandaag eens een blog over een beweging die wij zien bij één bepaald type van onze klanten. De vermogende families. Vastgoed was voor dit soort families jarenlang het rustige anker in het vermogen. Je kocht een stuk vastgoed, verhuurde het en liet het vervolgens vooral met rust. Dat beeld klopt steeds minder. Cervus Tax signaleert, net als andere juridische en fiscale dienstverleners, dat vermogende partijen, fondsen en family offices hun vastgoedstrategie herijken: vastgoed moet meer doen dan alleen rendement opleveren. Wij zien die beweging dagelijks in onze eigen praktijk. Sterker nog, wij denken dat het in de praktijk nog een stap verder gaat. Want wie meer regie wil, krijgt er ook meer werk bij.

1. Wat verandert er?
Vermogende partijen blijven in vastgoed investeren, daar is geen twijfel over. De lat ligt alleen hoger. Een hogere rente, meer regelgeving, een fiscale wetgever die met enige regelmaat aan de knoppen draait en een onrustige wereld zorgen ervoor dat elke investering kritischer wordt bekeken. ‘Kopen en vasthouden, want dat ging altijd goed’ is geen strategie meer.
De vraag is tegenwoordig veel nu: wat draagt dit object bij aan de stabiliteit van de kasstromen, aan de flexibiliteit en aan de risicobeheersing van het totale (familie)vermogen? Vastgoed moet zich dus opnieuw bewijzen.

2. Van fonds naar clubdeal
Een duidelijke trend is dat vermogende partijen, waaronder families/ familiefondsen, minder vaak via standaard fondsstructuren investeren en vaker direct, via clubdeals of joint ventures met andere families of vaste partners. Wij als Cervus Tax signaleren niet dat dit een motie van wantrouwen richting bestaande fondsen. Het gaat veelal om grip: op de strategie, de governance, de timing en de exit.
Veel families beschikken over een eigen netwerk, lokale kennis en kapitaal. Waarom zou je dan de sturing uitbesteden? Vastgoed wordt zo van een passieve belegging een instrument waarmee actief beleid wordt gevoerd. En daarmee wordt de structuur geen sluitstuk meer, maar een wezenlijk onderdeel van de investeringsbeslissing zelf.
Mooi natuurlijk. Maar wie de regie wil, moet die ook kunnen voeren. Daarover later meer.

3. Vastgoed als familiezaak
Misschien wel de belangrijkste ontwikkeling is dat vastgoed steeds vaker wordt gezien als familie-asset in plaats van als beleggingsproduct. Opvolging, governance en overdracht naar de volgende generatie spelen een steeds grotere rol.
In de praktijk zien wij regelmatig dat de vastgoedportefeuille ‘sneller’ is gegroeid dan de afspraken binnen de familie. Verschillende generaties, uiteenlopende risicobereidheid en andere verwachtingen leiden tot vragen als: wie beslist er eigenlijk? Wie mag er uitstappen, en tegen welke waarde? En wat gebeurt er als een van de deelnemende families de samenwerking wil beëindigen?
Die vragen gaan zelden over de stenen zelf. Ze gaan over de structuur, de aandeelhoudersovereenkomst en de fiscale gevolgen van elke wijziging daarin. Denk aan overdrachtsbelasting bij het ‘verhangen’ van belangen of bij een herstructurering (zie ook onze eerdere blogs over de splitsingsvrijstelling en het recente arrest van het HvJ EU over overdrachtsbelasting bij inbreng van aandelen). Wie dat vooraf niet goed regelt, betaalt achteraf het leergeld. En dat is bij een tarief van 10,4% geen klein bedrag!

4. Rendement blijft, maar is niet meer het enige kompas
Natuurlijk telt rendement nog steeds. Maar er wordt breder gekeken. Past dit object bij de langetermijnvisie van de familie? Kunnen we er daadwerkelijk op sturen? Is het belang overdraagbaar, en ook fiscaal efficiënt overdraagbaar? Vastgoed dat alleen op rendement wordt beoordeeld, past steeds minder bij de manier waarop families hun vermogen willen organiseren.

5. Het vergeten onderdeel: de administratie en rapportage
Hier willen wij graag iets toevoegen aan het verhaal. Regie voeren over directe investeringen klinkt goed in de boardroom, maar het vraagt in de praktijk veel. Elke clubdeal of joint venture brengt al snel meerdere entiteiten met zich mee: een holding, een of meer vastgoed-bv’s, soms een CV of een stichting administratiekantoor. Per entiteit moet er een administratie worden gevoerd, een jaarrekening worden opgesteld en gedeponeerd, aangiftes worden gedaan en moeten de deelnemers periodiek worden geïnformeerd.

Voorbeeld
Drie families besluiten samen een logistiek complex te verwerven. Zij kiezen voor een gezamenlijke vastgoed-bv, waarin elke familie via haar eigen holding participeert. Na twee jaar komt er een tweede object bij, met een iets andere verdeling. Een van de families wil vervolgens een deel van haar belang doorschuiven naar de volgende generatie.
Wie houdt de kapitaalstortingen en uitkeringen bij? Wie rapporteert per familie over resultaat, waarde en kasstromen? Wie bewaakt de termijnen van de aangiftes en de fiscale gevolgen van die generatieoverdracht? Kunt u het nog volgen? Precies daar gaat het in de praktijk vaak mis: niet bij de aankoop, maar in de jaren daarna.
Deze diensten uitbesteden bij een ‘gewone’ accountant en samensteller is vaak niet efficiënt omdat deze vaak de wezenlijke (fiscale) kenmerken niet voldoende inziet. Uitbesteden van deze dienst bij de grote (Big4) firma’s is er per saldo vaak weer veel te duur. Daar past onze dienstverlening juist perfect!

6. De oplossing van Cervus en Ysel
Voor deze situaties heeft Cervus Tax een maatoplossing, samen met Ysel, ons eigen administratiekantoor. De fiscale boutique van Cervus Tax staat voor de nodige kennis en kunde. De administratiedeskundigen bij Ysel staan voor het periodieke onderhoud van de structuur en de compliance. Ysel is ooit door Cervus opgericht, is gevestigd in hetzelfde pand aan de Wipstrik in Zwolle en is inmiddels uitgegroeid tot een zelfstandig full service administratie- en advieskantoor.
De taakverdeling is helder. Cervus adviseert over de structurering van de investering, de fiscale gevolgen en de afspraken tussen de deelnemers. Ysel neemt vervolgens de uitvoering voor zijn rekening: de administratie van alle betrokken vennootschappen en entiteiten, de jaarrekeningen, de fiscale compliance en de periodieke rapportages aan de deelnemende families. Samen houden wij de regie over het geheel, zodat de family office zich kan richten op waar het werkelijk om gaat: de investeringsbeslissingen.
Het voordeel? Eén aanspreekpunt, korte lijnen tussen advies en uitvoering, en de zekerheid dat wat fiscaal is afgesproken ook daadwerkelijk zo in de cijfers en de aangiftes terechtkomt. Wij zien dat al jaren werken voor vastgoed- en private equity-fondsen die wij hebben helpen opzetten. Voor family offices en clubdeals is dat model net zo waardevol.

7. Conclusie
De markt is duidelijk in beweging: vastgoed verschuift voor family offices van bezit naar beleid. Dat maakt het niet eenvoudiger, maar wel interessanter. Wij voegen daar één ding aan toe: beleid zonder goede uitvoering blijft een papieren werkelijkheid. Wie directe investeringen en clubdeals serieus neemt, moet de structuur, de fiscaliteit én de administratie vanaf dag één goed inrichten.
Wilt u eens sparren over uw vastgoedstructuur of over de administratieve inrichting van een clubdeal? Neem gerust contact met ons op.

Contactpersoon:
Jan Pieter van Eck
+31 (0) 85 302 1050
www.cervustax.nl